Bán 'lỗ' mảnh vườn một tỷ bị đẩy giá 4,5 lần

Đất vùng ven từng tăng nóng 90-100% nên rao 'giảm sâu' thì giá vẫn cao, trong khi BĐS ở trung tâm giá khó giảm.

Nhiều nhà đầu tư địa ốc chờ thị trường điều chỉnh sâu để bắt đáy nhưng nhiều người đánh giá đà giảm mới bắt đầu, người mua nên thận trọng với bẫy đại hạ giá.

Trong bài viết Đất vùng ven giảm giá 300 triệu đồng vẫn ảo, tác giả chia sẻ việc một người bạn khóc ròng vì đang ôm một lô đất ở vùng ven cho thuê không được mà bán chẳng ai mua vì người mua cho rằng "giá vẫn còn ảo".

Độc giả có nickname MARCO đánh giá: "Bất động sản giá thật, giá ổn định nhất thì chỉ có nhà mặt tiền ở trung tâm ở các thành phố lớn đã hình thành từ lâu. Giá nhà đất ở những khu này đã cao sẵn rồi nên không có chuyện tăng gấp đôi gấp ba hay thổi giá trong thời gian ngắn như đất vùng ven.

Ở những khu trên, thời điểm nào cũng có người có nhu cầu mua, thuê, kinh doanh buôn bán nhưng số lượng người muốn bán ít. Chủ sở hữu nó là những người có tài chính vững vàng và ít chịu tác động bởi lạm phát hay khủng hoảng.

Những BĐS dạng này chủ mua để giữ tài sản chứ chẳng phải để đầu cơ. Thế nên muốn chạm tới chúng thì tài chính phải rất mạnh và vững".

Trong khi đó, đầu tư đất vùng ven có biên độ lợi nhuận cao nhưng độc giả có nickname hongbao.htb123 chia sẻ trường hợp "rao bán lỗ" mảnh vườn nhưng giá vẫn còn ảo, người mua nên dò giá thật kỹ:

"Đúng là không có một quy tắc nào để bắt đáy giá nhà, đất hiện nay. Những vị trí đắc địa sẵn thì giá cao sẵn lâu rồi và vẫn ổn định thôi.

Những nơi đất năm ngoái do nhóm đầu cơ và cò đất bơm thổi giá lên 2,3,4 thậm chí 5,7 lần giá năm 2020-2021, nếu bây giờ giảm tới 30% so với lúc đỉnh thì vẫn là giá ảo.

Chỗ tôi ở tỉnh, đầu năm ngoái có những mảnh vườn giá chỉ 1,1 tỷ nhưng cuối năm ngoái dân đầu cơ đồn thổi mở đường, mở cầu và giá bị đẩy lên thành 4,5 tỷ tức là lên 4,5 lần.

Giờ đây sốt đất đi qua họ kêu bán ba tỷ đồng, than là lỗ lắm rồi nhưng thật ra giá vẫn rất ảo, tận ba lần so với giá chuẩn năm ngoái, dự án đường cầu thì không thấy đâu nên thật sự với giá 2,5 tỷ cũng khó có người mua.

Cho nên dù hiện nay nhiều người rao bán đất giảm giá một nửa, thì giá vẫn rất là ảo vì vẫn còn gấp đôi giá trị thực.

Độc giả có nickname CLIM cho rằng đối với những bất động sản ở trung tâm, tuy giá không ảo so với khu vực vùng ven nhưng tỷ suất sinh lời thấp, người đầu tư nên cân nhắc tính toán khi dò đáy khu vực này:

"Giá giảm mạnh chỉ ở những bất động sản hình thành trong tương lai, dự án còn nằm trên giấy, trên bản vẽ, của những người "họ hứa, họ vẽ". Họ rao bán giảm giá để bán được hàng.

Còn những bất động sản nội thành, đã hình thành, pháp lý sổ sách rõ ràng hoặc những dự án lớn đang xây dựng được 1/3-1/2 tiến độ, nhưng đầy tiện ích, khu hàng quán đã kéo về nhộn nhịp xung quanh rồi thì làm gì có chuyện giảm giá. Nếu có thì giá chỉ giảm rất ít hoặc đứng im".

Về ý kiến các nhà đầu tư nên chú ý một vài nơi trong thành phố có giá nhà đất mềm và đắc địa như khu quận 6, các hẻm gần mặt tiền quận 10, Tân Bình, khu giáp bờ kè ở Gò Vấp và Bình Thạnh, khu Thanh Đa, Bình Thạnh...

Tôi cho rằng các giao dịch mua nhà Sài Gòn ở các quận này đều là mua nhà nát, sơn phết sửa lại thành nhà đẹp rồi bán. Thực tế mỗi thương vụ như thế này không lời nhiều, vì đa số là nhà nhỏ, nằm hẻm nhỏ bán chỉ chênh vài trăm triệu.

Nếu đầu tư thực thụ chẳng ai mua nhà ở các quận này, thứ nhất là giá quá cao, thứ hai tỷ suất lợi nhuận cực thấp. Ví dụ bạn mua một cái nền ở vùng ven ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An giá từ 1,5 đến 2 tỷ đồng thì khả năng chỉ cần 3-5 năm là sẽ tăng gấp đôi vì giá còn mềm, cộng thêm các tin tức tốt từ việc quy hoạch các đường vành đai, cao tốc, sân bay...

Nếu vào các quận trung tâm mua nhà với giá chừng 7 tỷ chắc phải ráng đợi 10 năm mới lên được 14 tỷ. Còn những căn 20-30 tỷ thì không thể chắc 10 năm sau giá sẽ là 40-60 tỷ.

Trong khi nếu tôi có 40-60 tỷ tôi có vô vàn sự lựa chọn đầu tư tốt hơn là đổ tiền vào mấy căn nhà này. Những quận tác giả nêu trên điều đã phát triển nhộn nhịp làm gì có chuyện giá mềm".