Doanh nghiệp bất động sản bớt “ảo” để gọi vốn thực

Thị trường chứng khoán đã tích cực hơn kể từ cuối tháng 4/2020, nhưng không vì thế mà doanh nghiệp dễ gọi vốn trên thị trường này, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, vì nhiều nguyên nhân…

Khó huy động vốn trên thị trường chứng khoán

Thực tế, từ tháng 2 đến tháng 4 là giai đoạn dịch Covid-19 lan rộng trên toàn cầu cũng như Việt Nam, thị trường chứng khoán đã giảm điểm rất mạnh, có thời điểm đã rơi về mốc 662 điểm, tức giảm hơn 31% so với hồi đầu năm, trước khi dần hồi phục trở lại khi dịch bệnh được kiểm soát.

Đáng chú ý, từ đầu tháng 6, thị trường ghi nhận nhiều phiên bật tăng mạnh đi kèm thanh khoản cao từ 5.000-7.000 tỷ đồng, gấp đôi giá trị giao dịch bình quân phiên những tháng đầu năm.

Bối cảnh tích cực từ thị trường chứng khoán tạo kỳ vọng giúp các doanh nghiệp niêm yết nói chung, doanh nghiệp bất động sản niêm yết nói riêng có thể huy động thêm vốn cho hoạt động sản xuất - kinh doanh, mở rộng đầu tư, đồng thời tránh được sức ép lãi vay như khi huy động qua phát hành trái phiếu hay vay ngân hàng. Trong khi trước đó, hoạt động này gần như ngưng trệ vì dịch bệnh.

Bước sang năm 2020, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 khiến hầu hết doanh nghiệp gặp khó khăn và dòng vốn bị rút mạnh khỏi thị trường chứng khoán. Hệ quả là, hầu hết các kế hoạch phát hành cổ phiếu của doanh nghiệp đều phải tạm hoãn để chờ tín hiệu tích cực hơn từ thị trường.

Đơn cử, hồi đầu tháng 2/2020, HĐQT CTCP Đầu tư khai khoáng và quản lý tài sản FLC (mã GAB) công bố triển khai phương án phát hành 55,2 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 1:4.

Tuy nhiên, sau đó, GAB thông báo ngừng kế hoạch chào bán này, thay vào đó là kế hoạch phát hành thêm cổ phần để hoán đổi cổ phần của CTCP Xây dựng FLC Faros (mã ROS) nhằm thực hiện việc sáp nhập FLC Faros.

Không chỉ đến khi dịch bệnh diễn ra, mà từ trước đó hoạt động huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu của doanh nghiệp đã gặp khó.

Báo cáo Kinh tế vĩ mô và thị trường chứng khoán Việt Nam 2020 do CTCK Bảo Việt (BVSC) thực hiện tháng hồi đầu năm cho biết, trong năm 2019, tổng giá trị phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp trên sàn đạt 60.875 tỷ đồng, giảm 10% so với kết quả năm 2018.

Đáng chú ý là kết quả này không đến từ số đông doanh nghiệp, mà chủ yếu đến từ một số thương vụ phát hành riêng lẻ như VIC phát hành cho SK Group, BID phát hành cho KEB Hana Bank, BVH phát hành cho Sumitomo Life…

Trong khi đó, các hoạt động huy động vốn khác như phát hành cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO), phát hành cho cổ đông hiện hữu... đều giảm mạnh.

Chẳng hạn, hoạt động phát hành quyền mua cổ phiếu cho cổ đông trong năm 2019 chỉ đạt 8.879 tỷ đồng, giảm 31,3% so với năm 2018 và giảm 50% so với năm 2017, cũng là mức thấp nhất kể từ năm 2014.

Hoạt động IPO còn ảm đạm hơn, khi giá trị phát hành chỉ đạt 658 tỷ đồng, chưa bằng 1% năm 2018...

Không chỉ giảm mạnh cả về số thương vụ phát hành và giá trị huy động, nhiều đợt chào bán cổ phiếu cho cổ đông có tỷ lệ thành công thấp, doanh nghiệp phải tìm kiếm nhà đầu tư bên ngoài để phân phối riêng lẻ lượng cổ phiếu do cổ đông bỏ quyền mua.

Đơn cử, tại CTCP Sam Holdings (mã SAM), phương án tăng vốn điều lệ lên 3.500 tỷ đồng đã được thông qua từ kỳ Đại hội đồng cổ đông 2018, nhưng trong năm 2019 mới chỉ phát hành 7,5 triệu cổ phiếu để trả cổ tức, nâng vốn điều lệ lên 2.560 tỷ đồng, còn phần chào bán tăng vốn cho cổ đông chưa thể triển khai.

Một trường hợp khác, vào giữa tháng 3/2020, CTCP Licogi 16 (mã LCG) đã quyết định hủy toàn bộ số cổ phiếu không phân phối hết trong đợt chào bán giai đoạn 24/12/2019 - 28/2/2020. Theo kế hoạch ban đầu, số cổ phần không bán hết sẽ được phân phối tiếp trong thời gian này.

Trước đó, LCG thực hiện chào bán gần 29,4 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Số vốn huy động dự kiến là gần 294 tỷ đồng, nhưng chỉ có 2.407 cổ phiếu được phân phối thành công.

Cần bớt “ảo” để gọi vốn thực

Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, thời gian qua, nhiều nhóm ngành cổ phiếu như ngân hàng, dệt may, thủy sản… đã hút mạnh dòng tiền, nhưng nhóm bất động sản vẫn khá trầm lắng.

Nguyên nhân được cho là bởi kỳ vọng của nhà đầu tư đối với nhóm cổ phiếu bất động sản không còn nhiều với những lo ngại từ triển vọng phục hồi của các doanh nghiệp địa ốc.

Từ năm 2019, doanh thu toàn ngành vẫn tăng trưởng dương, nhưng tốc độ đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn 2016-2018.

Đồng thời, việc thị trường bất động sản trầm lắng khiến giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng nhanh và có xu hướng mạnh hơn sau đại dịch Covid-19 khi thu nhập sụt giảm làm giảm sức tiêu thụ của người mua.

Lượng hàng tồn kho tăng lên sẽ trở thành gánh nặng, gia tăng chi phí và làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp.

Tất nhiên, không phải tất cả cổ phiếu bất động đều kém tích cực. Một số cổ phiếu đã đi ngược thị trường với mức tăng mạnh, song phần nhiều do nhà đầu tư đua theo thông tin bên lề, mà không thực sự chú trọng tới tình hình thực tế của doanh nghiệp.

Đơn cử, thị trường thời gian qua xuất hiện tin đồn về một nhóm nhà đầu tư muốn thâu tóm CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã TDH), qua đó gián tiếp sở hữu Công ty Quản lý và kinh doanh Chợ nông sản Thủ Đức.

Trên thị trường chứng khoán, từ giữa tháng 4 đến giữa tháng 6, tức trong khoảng 2 tháng, thị giá cổ phiếu TDH đã tăng từ mức 6.000 đồng lên mức 10.000 đồng, tương đương tăng gần 67%, trước khi giảm về quanh mức 9.000 đồng như hiện tại.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2020 tổ chức ngày 26/6, Chủ tịch TDH Lê Chí Hiếu cho biết, có một nhóm nhà đầu tư cá nhân thuộc một tổ chức lớn đã thực hiện mua thâu tóm doanh nghiệp, nhưng không thành công.

Để đối phó với vấn đề này, TDH có kế hoạch phát hành cổ phiếu và bán tài sản mà đối thủ đang nhắm tới.

Ngoài câu chuyện của TDH, thị trường còn xuất hiện thông tin CTCP Sovico muốn mua CTCP Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình (mã HBC), hay một tập đoàn lớn trong nước sẽ mua CTCP Đầu tư và công nghiệp Tân Tạo (mã ITA)…

Dù có được kiểm chứng hay không, những thông tin kiểu này đều tác động mạnh tới thị giá cổ phiếu của doanh nghiệp.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Chiến lược CTCK Dầu khí (PSI) cho biết, đặc thù đối với cổ phiếu bất động sản đó là khó dự báo doanh thu/lợi nhuận.

Cách thức hạch toán, đánh giá, phân tích theo dòng tiền hay tài sản như hiện nay đều khó ước lượng được giá trị chính xác, nên khó định giá sát với giá trị nội tại doanh nghiệp.

Đó là chưa kể tình trạng “làm đẹp” số liệu tài chính với mục đích làm tăng thị giá cổ phiếu, tăng thu hút nhà đầu tư.

Với nhà đầu tư không chuyên nghiệp vốn thường hay giao dịch theo tin đồn hoặc mua theo người khác, điều này cũng khiến giá cổ phiếu bất động sản biến động thất thường.

Do đó, không thể phủ nhận rằng, với nhiều nhà đầu tư, nhóm cổ phiếu bất động sản không phải là nhóm cổ phiếu ưa thích.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Tuấn, Giám đốc Tư vấn CTCK Mirae Asset nhìn nhận, thực tế vài năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã không còn thường xuyên huy động vốn trên thị trường chứng khoán, mà thay vào đó là phát hành trái phiếu doanh nghiệp, bên cạnh vay vốn ngân hàng.

Hơn nữa, nhà đầu tư đều hiểu, doanh nghiệp bất động sản là "cái máy ngốn vốn" khổng lồ (chỉ có vào mà không có ra), nên đa phần doanh nghiệp tăng vốn thành công thời gian vừa qua chủ yếu bằng lợi nhuận để lại.

Đây thực chất chỉ là kỹ thuật tài chính, chứ không thu được dòng tiền thực cho doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, với lĩnh vực hoạt động kinh doanh đặc thù như bất động sản, việc huy động vốn thành công đòi hỏi nhiều yếu tố, không chỉ là hình ảnh, thương hiệu, mà còn cả vấn đề minh bạch thông tin, quan hệ cổ đông, nhà đầu tư và khách hàng.

Đằng sau mỗi thông số trên báo cáo tài chính của một doanh nghiệp bất động sản luôn là những câu chuyện khác nhau và vì thế, cổ đông sẽ rất “dị ứng” với những doanh nghiệp thiếu minh bạch về số liệu tài chính, nhất là các khoản liên quan tới tạm ứng, giao dịch với các bên liên quan...