Giá nhà toàn cầu tăng, riêng Trung Quốc giảm

Các nhà phân tích cho biết giá nhà vẫn tiếp tục đà tăng trên toàn cầu trong năm 2022, ngoại trừ tại Trung Quốc

Giá nhà tại Trung Quốc giảm 3-5%

Fitch Ratings dự báo giá nhà ở Trung Quốc sẽ giảm từ 3% đến 5% trong hai năm 2022 và 2023, một sự đảo ngược mạnh mẽ so với đà tăng trưởng của những năm trước đó. Công ty xếp hạng tín dụng này cho biết Trung Quốc có thể chứng kiến nhiều nhà phát triển vỡ nợ hơn nữa, khiến chính phủ phải can thiệp mạnh mẽ hơn. Giá nhà tại Trung Quốc ước tính đã tăng 2,5% trong năm 2021.

Báo cáo của Fitch Ratings cho biết: “Không giống như các quốc gia khác trong báo cáo này, thị trường nhà ở Trung Quốc có thể sẽ phải đối mặt với những sóng gió trong hai năm tới. Dù chúng tôi kỳ vọng vào sự can thiệp của chính phủ sẽ kiềm chế được những biến động trên thị trường, nhưng nguy cơ giá nhà giảm là rất cao”.

Năm 2020 và 2021, Bắc Kinh đã trấn áp hoạt động vay có rủi ro cao của các nhà phát triển bất động sản bằng cách đưa ra nhiều chính sách, bao gồm cả chính sách “ba lằn ranh đỏ” để đánh giá nợ và khả năng vay vốn của một doanh nghiệp bất động ản. Các động thái này được kỳ vọng sẽ cải thiện sức khỏe tài chính của toàn ngành.

Tuy nhiên trên thực tế, các nhà phát triển đại lục đã phải chật vật để thích nghi với hoàn cảnh mới. Tập đoàn Evergrande, công ty bất động sản nợ nhiều nhất thế giới với khoản nợ lên đến 300 tỷ USD, đã gặp khó khăn trong việc đáp ứng các điều kiện mà chính phủ đưa ra. Đây cũng là nguyên nhân khiến ông trùm bất động sản này không thể trả nợ và xin tái cấp vốn.

Martin Wong, Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Knight Frank tại Trung Quốc đại lục, cho biết: “Quyết sách của chính phủ, tăng trưởng kinh tế và tình trạng nợ sẽ là những yếu tố chính [quyết định giá nhà tại Trung Quốc]”.

Ông tin rằng giá nhà ở các thành phố cấp thấp hơn của Trung Quốc có thể giảm nhẹ trong năm tới. Việc thắt chặt các quy định tài chính quản lý các khoản vay thế chấp cũng được dự đoán là một xu hướng vào năm 2022 tại Trung Quốc.

Theo Fitch Rating, chính phủ Trung Quốc có thể sẽ ổn định giá cả bằng cách áp dụng các loại thuế bất động sản bổ sung. Việc mở rộng chương trình thí điểm thuế bất động sản có thể giảm số lượng người mua nhà và khuyến khích các nhà đầu tư bán ra, gây thêm áp lực giảm giá.

Daniel Ho, đồng sáng lập và Giám đốc Điều hành của công ty bất động sản Juwai IQI, cho biết: “Bắc Kinh quyết tâm thúc đẩy sự thịnh vượng chung. Nhưng điều này đòi hỏi chính phủ phải khắc phục tình trạng bất động sản tăng giá và cung cấp những ngôi nhà giá cả phải chăng cho người lao động trung bình, ngay cả ở các thành phố lớn nhất”.

“Chúng tôi không cho rằng thị trường sẽ thất bại trong năm nay, nhưng giá nhà trung bình có thể giảm 1% trong nửa đầu năm”, ông nói.

Ngành bất động sản tạo ra hơn một phần tư sản lượng kinh tế của Trung Quốc và là khu vực có đóng góp lớn nhất. Tuy nhiên, giá nhà đã tăng lên gấp 46 lần thu nhập hộ gia đình và 70% tài sản hộ gia đình của quốc gia này nằm trong bất động sản. Do đó, giá nhà được đánh giá là đang ở ngưỡng rất cao.

Các thị trường bất động sản khác tăng chậm

Nhìn ra bên ngoài Trung Quốc, các thị trường còn lại có bức tranh tươi sáng hơn. Theo báo cáo của Fitch Ratings, giá nhà sẽ tăng lên nhưng với tốc độ chậm hơn, dao động từ 1% đến 12%. Trong đó, Hà Lan được dự báo sẽ dẫn đầu với mức tăng từ 10 đến 12%, còn Nhật Bản tăng chậm nhất từ ​​1 đến 2%.

Các động lực tăng trưởng bao gồm môi trường kinh tế vĩ mô ít biến động hơn sau thời gian dài đối phó với Covid-19, khan hiếm nguồn cung, chi phí xây dựng tăng, tỷ lệ thế chấp ở mức vừa phải và sự quan tâm mạnh mẽ của nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, các yếu tố như tiết kiệm của người dân tăng lên và xu hướng mua nhà rộng hơn ở các vùng ven cũng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản trên toàn cầu. Vào năm 2021, xu hướng giãn cách xã hội và làm việc từ xa đã làm gia tăng nhu cầu với những ngôi nhà lớn hơn nằm ở vùng ven đô. Fitch Ratings cho rằng xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm tới ở các quốc gia nơi mà mô hình làm việc kết hợp đang phát triển, chẳng hạn như Pháp, Ý và Mỹ.

Báo cáo của Fitch Ratings cũng lưu ý quỹ đất sẽ là một vấn đề lớn ở Úc, Trung Quốc và một số khu vực tại châu Âu. Một số quốc gia, bao gồm cả Ý và Mỹ, sẽ tiếp tục chứng kiến hoạt động xây dựng bị đình trệ do thiếu lao động và nguyên vật liệu.

Ngoài ra, một số yếu tố chưa chắc chắn như biến chủng Covid-19 mới có xuất hiện thêm hay không và tác động của chúng tới đâu sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến giá bất động sản toàn cầu.

Tuy nhiên, đà tăng trưởng ở một số thị trường bất động sản sẽ bị hạn chế bởi áp lực điều tiết và lãi suất tăng. Theo Fitch Ratings, người mua nhà lần đầu ở một số quốc gia sẽ phải đối mặt với cả giá nhà tăng và nợ hộ gia đình cao, buộc các cơ quan quản lý phải vào cuộc để kiểm soát thị trường.