Tài chính cho dân BĐS

Bài này lấy cảm hứng từ một số bài trong group: "Mua nhà cho thuê 2%/ năm sau có người vẫn làm?"

Thật ra có nhiều lý do thị trường kiểu: Đừng dạy người giàu cách xài tiền, mua làm của, thương hiệu... Bài này mình chỉ nói về chuyện tính toán tài chính.

1/ Những phép toán "sai"

Việc tính lợi nhuận bằng cách lấy giá thị trường chia cho giá thuê... đứng ở góc nhìn tài chính thì không có nhiều ý nghĩa.

Nếu muốn tính ROI (tỷ suất sinh lợi) bạn phải tính bằng giá vốn. Tức là giá chủ nhà đã mua lúc ban đầu chứ không phải giá thị trường. Mình có quen chủ vài toà nhà văn phòng ROI tận 10% nếu tính trên giá vốn (mua cách đây 15 năm).

Nếu muốn tính để quyết định đầu tư, bạn phải tính dòng tiền. Ví giá thuê nhà và giá BDS đều tăng. Đặc biệt ở VN thì giá "thanh lý" BDS tăng trưởng rất nhanh. Nếu lập bảng dòng tiền cho BDS giá tốc độ tăng giá 10% cho BDS, tăng 20% mỗi 5 năm cho giá thuê. Tính chuỗi trong 20 năm? Bạn sẽ thấy được ROI không quá thấp nếu không nói là cao hơn nhiều nếu so với ngân hàng.

2/Những điều bị bỏ quên

Thông thường khi tính toán tài chính các bạn môi giới thường không tính các yếu tố sau đây:

Dòng tiền trả nợ ngân hàng, cho thuê, thu nhập khác, vì thường bảng minh hoạ không phải số thực tế bạn trả (lãi biến động). Bạn phải lập ra bằng excel theo từng tháng so sánh với các khoản thu nhập khác (Tiền cho thuê, thu nhập bảng thân...) Không thể tính nhẩm trong một thời điểm vì thường không thể nào chính xác.

Chi phí cơ hội thường dân BDS thường bảo "mua dất để đó kiểu gì cũng lên". Nhưng thường họ lại cho chi phí cơ hội =0. Giả sử nếu thay gì bỏ vào đất thì mình bỏ vào ngân hàng cũng được 4-5% năm, hoặc nếu kinh doanh có thể tính là 10 15%. Đôi lúc bạn có thễ lãi về mặt tài chính nhưng lỗ SML vì chi phi cơ hội. Hoặc nếu bạn làm mô hình "thuê cho thuê lại" bạn có tính chi phí cơ hội là nếu mình đi làm thì mình sẽ có X triệu/tháng tiền lương hay không?

Nếu có rủi ro xảy ra bạn có quỹ dự phòng? (thất nghiệp , không cho thuê được, chết , mất thanh khoản). Bạn có thể thắng 10 lần nhưng có thể chỉ cần thua đúng 1 lần."Vô tình lướt sóng thành cư dân".

Công thức trong tài chính, tính toán như thế nào cũng ra giống kết quả. Đẳng cấp là cách chọn biến số có hợp lý để phép tính chính xác nhất hay không. Ví dụ: Tốc độ tăng giá nhà, lãi suất, giá thuê, giá xây dựng.

3/ Tư vấn tài chính của Môi giới

Thiệt ra ở VN mảng tư vấn tài chính này ít khi được khai thác. Và nếu có thì thường môi giới cũng làm theo kiểu "nhà thuốc". Bạn nói bạn bị sốt, họ sẽ cho bạn thuốc sốt chứ không có thăm khám gì cả. Mình từng tham gia nhiều công ty BDS nhưng hầu như không có công ty nào đào tạo chuyên sâu về mảng này. Mà hầu như có tư vấn cũng để chốt "deal" ít khi nào làm đúng nghĩa chữ "Tư vấn".

Bạn có từng cân nhắc đến thu nhập của khách hàng và số tiền phải trả?Nếu có rủi ro xảy ra thì xữ lý ra sao? (Thất nghiệp, bệnh hiểm nghèo, ly hôn, lấy vợ)....

Và đặc biệt càng có nhiều BDS hay khoản vay thì việc tối ưu để giảm chi phí cũng rất "thú vị"

Ví dụ: Nợ NH 11 tỷ, lãi suất 11%/năm, vay trong 15 năm. Dự định bán nhà SG 8 tỷ để trả bớt nợ rồi thuê nhà ở ~ 10tr/tháng. Thu nhập từ lương 25 tr/tháng. Ngoài ra còn nguồn thụ động từ việc cho thuê một bđs khác ~ 40tr/tháng.Trường hợp này theo các bạn, mình có giải pháp nào khác hợp lý hơn không?