Thanh khoản căn hộ thấp nhất 4 năm

Quý III, lượng tiêu thụ căn hộ thấp nhất kể từ năm 2019 do thiếu vốn, giá cao, tâm lý lo ngại sở hữu chung cư có thời hạn.

Khảo sát cho thấy, nhiều đơn vị bán nhà chung cư đang rơi vào tình trạng ế ẩm trong quý III vừa qua. Một dự án tại khu Đông TP HCM chào bán trong tháng 7-8 nhưng lượng khách giữ chỗ đã giảm một nửa so với quý trước, dẫn đến lượng giao dịch thành công dự án này giảm đến 65% so với quý II. Tình trạng tắc thanh khoản đã khiến chủ đầu tư phải kéo dài thời gian chạy quảng cáo bán hàng từ cuối quý II đến xuyên suốt quý III và mở rộng sang quý IV đồng thời tăng các chính sách khuyến mãi và chiết khấu để kích cầu.

Tương tự, giám đốc một sàn địa ốc (phân phối bất động sản của các chủ đầu tư khác nhau) có chi nhánh đặt tại TP Thủ Đức và quận 7 tiết lộ, chỉ tính riêng lượng đặt chỗ căn hộ (booking nhưng chưa xuống tiền mua) tại hệ thống trong quý III đã lùi về con số vài trăm trong khi quý đầu năm vẫn đạt vài nghìn. Sự sụt giảm lượng booking kéo theo nguy cơ lượng khách mua sau cùng rớt xuống mức thấp nhất hơn 4 năm qua.

Nhiều đơn vị tư vấn khảo sát cũng xác nhận, thanh khoản căn hộ quý vừa qua trên đà giảm mạnh. Cushman & Walkefied cho biết, quý III lượng căn hộ chào bán mới bị giảm 56% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ nhà cao tầng giảm 54% so với quý II, tiêu thụ được 4.150 căn. Nhu cầu thị trường chậm lại kể từ các tháng 7-8.

Còn theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong 3 tháng 7, 8, 9, lượng giao dịch nhà chung cư trên địa bàn TP HCM giảm xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt mức 15%, thấp nhất kể từ 2019. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ là 35%, giá bán neo cao. Nguồn cung tung ra trong quý ít hơn so với cùng kỳ 51%. Hàng tồn kho căn hộ chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019.

Trong khi đó, báo cáo thị trường căn hộ phía Nam của DKRA Vietnam cũng cảnh báo tình trạng thanh khoản nhà chung cư giảm mạnh. Quý III đón nhận nguồn cung mới khoảng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm 63,8% so với quý II. Tỷ lệ tiêu thụ giảm 77,5% so với quý trước.

CBRE Việt Nam cũng cho hay, quý III thành phố ghi nhận 6.726 căn hộ chào bán thành công, tỷ lệ bán giảm gần 40% so với quý trước cho thấy thanh khoản thị trường gặp nhiều khó khăn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dự báo trong những tháng cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thử thách. Khó khăn thứ nhất là nguồn cung căn hộ tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Khó khăn thứ hai là thiếu vốn. Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án).Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên, do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.

Khó khăn thứ ba liên quan đến tâm lý thị trường. Những thông tin liên quan đến khả năng sẽ có các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản...) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua.

Theo bà Dung, thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.